Kreditsicherheiten

Typische Kreditsicherheiten sind Grundschulden und Hypotheken. Diese werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet.
 

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nimmt der Käufer bei seiner Bank ein solches  Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Käufer und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.
 

Bevor die Bank dem Käufer das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Das gekaufte Grundstück kann dazu zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet werden. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Grundschuld und Hypothek geben der Bank das Recht, das verpfändete Grundstück versteigern zu lassen. In der Praxis hat sich von den beiden Sicherheiten weitgehend die Grundschuld durchgesetzt.

 

Für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ist es notwendig, dass der Eigentümer des Grundstücks der Eintragung der Grundschuld in notarieller Form zustimmt. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Bei der Beurkundung erläutere ich Ihnen gern den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

 

In der Praxis stellt sich das Problem, dass die Grundschuld fast immer schon vor der Auszahlung des Darlehens eingetragen werden soll. Der Käufer, der die Grundschuld für das Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises benötigt, ist aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer, da er erst Eigentümer wird, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Damit die Abwicklung des Vertrages nicht an diesem Problem scheitert, sieht der Kaufvertrag eine besondere Regelung vor, in der sich der Verkäufer verpflichtet, für Rechnung des Käufers diese Grundschuld zu bestellen. Zum Schutz des Verkäufers wird vereinbart, dass die Grundschuld  bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur Kredite sichert, die zur Kaufpreiszahlung verwendet werden. Außerdem erteilt der Verkäufer dem Käufer eine entsprechende Belastungsvollmacht, so dass die Erklärungen zur Eintragung der Grundschuld für die Finanzierung des Kaufpreises dann tatsächlich auch vom Käufer selbst abgegeben werden können.

 

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung - der sogenannten Zweckerklärung - geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen des Ehemannes) zur Verfügung stellt. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können. Dabei ist zu beachten, dass die Zweckerklärung in der Regel nicht in der Grundschuldurkunde, sondern direkt mit der Bank vereinbart wird. Bei Zweifelsfragen helfen meine Mitarbeiter und ich Ihnen gerne weiter.

 

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.
 

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks und des gesamten sonstigen Vermögens enthalten. Die Folge ist, dass die Bank aus der Grundschuld sofort vorgehen kann, ohne vorher einen Prozess gegen den säumigen Schuldner führen zu müssen. Sofern die Übernahme der persönlichen Haftung durch ein Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung vorgesehen ist, kann die Bank auch auf andere Vermögensgegenstände als das Grundstück Zugriff nehmen. Die Einzelheiten dieser Regelungen erläutere ich Ihnen bei der Beurkundung.
 

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen.
 

Die Hypothek kann in gleicher Weise wie die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen dienen. Zwischen beiden Sicherungsmitteln bestehen zwar Unterschiede, für den Darlehensnehmer wirken sich diese aber im Regelfall nicht aus.